いつも応援ありがとうございます。ssmです。
先日の週末にセミナー２件受けてきました。
休みの日を潰してセミナーを受けるのなら２件受けたほうが効率がいいと思ったので。
午前中のセミナーは「リノベーション長屋投資セミナー」
年収400万、自己資金200万円あればできる投資ということで非常に興味がありました。
自分の祖父も長屋を所有していて５戸中３戸が空室です。
このセミナーで仕入れた情報でその長屋も満室にしてあげれたらいいかなという孫の優しさです。
この会社が行っているいるのは、主に大阪市北区の好立地にある古い長屋を一軒一軒回って売ってもらい、リノベーションして販売する、というやり方。
特徴は
・好立地なので空室はほぼない
逆に大阪市に好立地の物件以外はやらない
・リノベーションにコツがある
やるところやらないところを明確にして工事費を浮かす独自のやり方があるらしい。
・長屋に入居したい、長屋で商売したい人が多くいる
これは納得。中崎町周辺のおしゃれな雑貨屋や、割烹などは古い長屋をあえて使っているところが多い気がする。
・もともと古いので築何年という概念がない
古い方が逆に好きという入居者がいるらしい
物件を多数所有した後に節税対策で物件を取得する時に考えたいと思った。
セミナーアンケートに祖父の物件の内装のデザインと工事だけをしてもらうのは可能か記入していたら、セミナー後に電話がかかってきて、本来はそういったことはしていないがせっかくの縁なので一度物件を見させていただきますと言われました。
祖父にはまだ何も言ってないので自分から提案しようと思う。
午後のセミナーは「初心者向け中古一棟マンション投資」
今まで受けてきたセミナーの中で一番勉強になりました。
自分の売りたいものを良く言って売らないものの悪い部分ばかり言うパターンが多いセミナーで、この会社のセミナーはわかりやすかった。
結論から言えば中古一棟マンション投資が一番いいよってことらしい。
キャッシュフローが出る投資かどうかを表面利回り実質利回りという単純な数字ではなく、
NOI（純収益）
FCR（純利回り、ネット利回り）
K（ローン定数）
YG（イールドギャップ）
IRR（内部収益率）
この５つの指標を用いて分析する。
自分の見通しの甘さに気付かされた。
ここまで分析して判断しないといけないのかと痛感。
アパートローン・プロパーローン、融資してくれる銀行の紹介など詳しく話をしてくれました。
自分のしている新築アパート投資もバッサリだめだと切り捨てられた。
この会社の言っていることは非常に理にかなっていて自分もこの分析力がないと、
今後の発展はないと言うことに気がづかされた。
ということで次の日曜に無料の個別相談に乗ってもらうことにしました。
自分の物件の評価と今後の動きをアドバイスしてもらおう。
今のところアパート８室は満室。
しかしもうアパートローンは融資枠いっぱい使っているので
しばらくは大人しく自己資金を貯めながら次の動きを考えよう。
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