不動産投資はオワコン？
融資がきびしくなった
不動産投資をして銀行から融資を受けてどんどん物件を増やして稼げる時代は終わりました。
かぼちゃの馬車事件を発端にスルガ銀行問題などが社会問題となり、賃貸不動産経営管理士が国家資格となりました。
私が不動産投資に興味を持ったときはフルローンやオーバーローンを組むスキームが流行り、みながどんどんレバレッジをかけて不動産取得を急ぎましたが、現在はローンを組めたとしても1割の自己資金が必要になります。
つまり1億の物件をローンを利用して買う場合は1千万円の自己資金が必要となります。
そして審査も厳しくなり、以前は通帳のコピーの提出でよかったものがあらゆる書類を原本で提出するなど厳格化してきています。
空き家率の増加
総務省統計局参照
厚生労働省参照
上記の2つの表からわかるとおり日本の人口が減っていくのは明らかであり、空室率も13.6％でこれからも上がっていくことが予想できます。
サザエさんの様な大家族で同居するパターンがなくなり核家族化が進んだお陰で人口減の中でも空室率が13.6％で済んだと言えます。
この現状は不動産投資にこれから参入しようと考える人には非常に高いハードルとなり、なかなか物件購入に至らないというひとが多いと思います。
勉強をしないで不動産会社から言われた物件を買っていては不動産投資の世界では生き残っていけません。
逆にしっかり勉強すれば毎月チャリンチャリンとポケットにお金を入れてくれる安定資産を作ることもできます。
これから稼げる不動産の副業は？
私は大阪市の端っこにアパートを1棟所有しております。
この1棟だけでは生活することはできませんが、毎月返済しても手元にお金がチャリンチャリンと入ってきている状態です。
本業は普通のサラリーマンなのでさらにもう1棟とどんどん買い進めるほど属性が良くないので、今後は築古物件を再生しながら徐々に規模を拡大しようと考えます。
そのためには手持ち資金を増やして銀行にアピールして融資を受ける方法や、現金買いで築古戸建てを買う方法があります。
最近始めた不動産エージェントが不動産投資（賃貸業）と非常に相性が良いのでおすすめします。
不動産エージェントになることで不動産投資（賃貸業）にもプラスの効果が
レインズを使って自分で直接物件を検索することができる
なんと言ってもエージェントになることでレインズやその他不動産会社しか使えないツールを使って物件を探せる点がすごいです。
今までは不動産ジャパンが一番レインズに近いツールだ！
と教えられて物件検索に使ってきましたが、まさか自分がレインズを直接見れるようになるとは驚きです。
調べてみた感想はやはり中古テラスが多い。
テラスとは長屋の1戸を切り売りしているパターンです。
この中古テラスの中をきれいにリフォームして外観は古いけど、中はキレイでおしゃれ！にすれば利回りの良い優良物件を作り上げることができます。
今後はこのやり方を研究していこうと思います。
あと車を買うくらいの金額で売りに出されている物件は土地が所有権ではなく借地権のパターンが多い感じがします。
借地権の場合でも、毎月の借地料と返済を引いても想定利回りがいいのであれば取得を検討してもいいと考えています。
物件取得の際に仲介手数料を節約できる
物件を取得する際に仲介手数料がかかります。
400万円以上の物件で3％+6万円と消費税です。
この仲介手数料を不動産エージェントである自分が取得するとなると安く済ますことができます。
エージェント契約している会社に本来なら受け取れるはずだった仲介手数料の1割だけ払わないといけませんが、物件の価格が大きくなると節約できる金額も大きくなります。
例えば1億の物件を取得すると仲介手数料は306万と消費税がかかります。
それが1割だけで済めば30万ほど払えばいいのでかなりお得になります。
さまざまな物件を内見することでリフォームの案が蓄積する
不動作エージェントとしてSNSを使って物件情報を日々アップしていきます。
動画を撮るには実際に下見内見をして撮影していきます。
ワンルームからファミリー物件。
はたまた事故物件までさまざまな物件を内見することで自分の中に知識が蓄積していきます。
この物件はだめだわ
この色のクロスいいね！
など次回自分の物件にも取り入れようと思える案が蓄積していきます。
今後、築古戸建て再生をやっていく中で先にやって成功している物件を見に行って勉強することもできるので不動産エージェントとしての立場は便利です。
ただの不動産賃貸業をやっている大家さんという立場ではできないことです。
自分の所有物件の近隣ライバル物件を内見することができる
先程の話と少しかぶりますが、自分が所有している物件が空室に悩まされた場合、ライバル物件がどんな客付けをしているのかが気になると思います。
ただの大家さんだとその物件の中を見に行くことはできませんが、不動産エージェントになると自分で下見内見をすることができるので堂々と中を見ることができます。
そしてレインズやその他不動産ツールでその物件のADと呼ばれる広告料をいくら出してるかもわかります。
不動産エージェントになるにはどうすればいい？
不動産エージェントになるには個人事業主として業務委託契約を結べるサポート会社を探す必要があります。
検索すれば候補はいくつか出ると思いますが、私が契約している会社は自分の取り分が9割ですし、関西でも業務可能だったので選びました。
みなさんもご紹介可能ですので不動産エージェントとして副業をしたいという方は問い合わせからお願いします。
まとめ
以前は不動産の情報と言えば不動産会社に聞かない不動産の情報は得られませんでしたが、インターネットの登場や不動産テックにより不動産業界もどんどん進化しています。
お部屋を探している人は自分で不動産ポータルサイトで検索してある程度調べた状態で、あとは内見する時に不動産会社に依頼します。
SNSをうまく利用すれば不動産会社に勤めていなくても物件の依頼は個人の不動産エージェントでも受けることができます。
不動産賃貸業と不動産仲介業を組み合わることで得られるメリットは大きいです。
これからも規模を大きくできるように日々精進していきます！
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