年収400万円でも大家さんになれる 工務店社長が教える5つの流儀
[amazonjs asin=”4344912462″ locale=”JP” title=”年収400万円でも大家さんになれる 工務店社長が教える5つの流儀”] 出版記念のセミナーに参加してきました。
時間は長かったけど内容の濃いセミナーでした。
第一部 不動産投資の5つの流儀
工務店社長と取材協力者のお二人でお話してくれました。
工務店社長は副業で不動産投資をされています。やはり成功者の生の体験談は勉強になります。
自分の先を行っている人をメンターにして目標にしたりアドバイスしたり同じようにやったりと、お手本にしろっていろんなところで書かれていますが、この方は先を行き過ぎていてメンターにはできない。
不動産投資を単に金儲けとしてやっているわけではなく、大家業を楽しみながらやっている感じ。単に利回りの数字ばかりを追いかけない。そういうところに好感がもてました。
縁で関わった人にはアドバイスをして成功して欲しい、手助けしますよ！という姿勢が人柄から伝わってくる。（もちろんグループ会社の物件を買って欲しいという気持ちもあるでしょうが。）
参考になった話は、
・人がしないようなことをする。
羊羹型に部屋を配置するアパートが多い中、角に部屋を配置して内部に共用部分をもってくるマンションを作る。隣の部屋に挟まれる部屋はなくなり、共用部分は風雨にさらされないので劣化が少ない。
共用部分が汚れたり劣化していると、内覧の際にかなりマイナスポイントになる。
・不動産会社のポータルサイトで検索されやすい物件をつくる。
チェック項目が多い程絞り込まれる確率があがる。空室が多い大家さんはこのチェックリストの人気設備を導入するのがいいらしい。
第二部 目からウロコの不動産オーナーの法人活用
税理士の方が法人活用についてお話してくれました。
テキパキと話され実際にあった失敗談などを織り交ぜながら非常に参考になりました。
法人と個人の違い
| 項目 | 個人 | 法人 |
| 親族への給与 | 事業専従者給与のみ経費可能 | 役員報酬により分散可能 |
| 親族への退職金 | 経費計上できない | 功績に応じた金額が損金算入 |
| 減価償却費 | 強制償却 | 任意償却 |
| 生命保険料 | 最大12万円の生命保険料控除 | 内容次第で損金算入金額が変わる |
| 青色申告特別控除 | 10万円控除叉は65万円控除 | なし |
| 所得に対する税金 | 最高税率45％の超過累進税率 | 年間所得800万円以下は低率 |
| 復興税制 | 復興特別所得税 税率2.1％増 住民税均等割 年間1000円増 |
なし |
| 青色申告損失繰越 | 発生してから3年間 | 発生してから10年間 |
| 損益通算 | 所得内容により相殺に制限あり | 所得分類ないため相殺制限なし |
| 決算日 | 12月31日 | 定款で決定 |
| 従業員の社会保険 | 業種・規模により加入義務あり | 原則加入義務あり |
| 事業承継の形態 | 不動産（登記必要） | 株式（登記不要） |
アパート・マンションを3棟くらい買い揃えてから、そろそろ法人化したほうがいいですかね？と相談しにくる人が多い。
複数棟所有するくらいの規模まで不動産投資を拡大する人ははじめから法人で買うことを検討する方がいいらしい。買い揃えてからでは遅い。
この税理士事務所はお客さんの大半が不動産オーナーで、相続・法人活用の実績が豊富だそうなので、確定申告をお願いして、法人化の相談にも乗ってもらおうと思います。
去年は土地の取得に関する部分だけの確定申告だったので自分でやりましたが、さすがに今年は賃貸経営もスタートしているので専門家にお願いしようと思っていたのでちょうど良かった。
どうせなら不動産に強い税理士さんにお願いしたかったので！
第三部 低リスク戸建て賃貸 アパート投資の魅力
セミナー主催者のグループ会社の住宅販売会社の方が、不動産投資について基本からサラッとお話されて最後に物件の具体的な説明がありました。
特に気になったのが、見た目は普通に戸建てなのに実は1階と２階がそれぞれ一室ずつに別れている賃貸戸建て。両部屋ともロフト付きで金額も２０００万円程。
これは面白そうな物件。
金額もお手頃だし自分は８室しか所有していないので５棟１０室の事業的規模にするためにちょうどいい物件。
問題はこの会社の所在地が堺なので建てられているのがほとんど堺。
堺にはあまり土地勘がない。。。
物件見学ツアー
阿倍野から車で１５分くらいの所にある新築物件を２物件見学しました。
１件目は興味がある戸建て賃貸。
木造２階建てで玄関はもちろん２つついている。１階は７畳半+ロフト。２階は８畳半+ロフト。
賃料は5.5万と5.8万。利回り７％。
この物件はお手頃で充分賃貸の需要があると思う。
部屋もこじんまりとしていますが、ロフトがついていてがんばれば二人で住むことも可能。
堺の土地勘がないのですぐに買うとは言えませんが、担当の方にいい物件がでれば紹介お願いしますと言っておきました。
次の物件は重量鉄骨４階建ての新築マンション。
お話であった内部に共用部分を持ってきてる。確かに風雨にさらされないのでキレイに保てるのが納得できる。
各部屋も吊り戸棚や作り付けの棚が設置されていたり、ワンポイントクロスや扉にも輸入物のおしゃれなデザインのものを使われたりしている。
コンセントの一部を初めからUSBにしていてすぐに携帯の充電器をさせるようにしているところが細かい気遣い。こういうポイントの合計が客付けにつながると担当の不動産会社の方が話されていました。
その他にもたくさんの客付けテクニックを聞けたので満足のセミナーでした。
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