不動産投資を始めたいけど、何を買ったらいいかわからないどこで買ったらいいかわからない。
そもそもどのジャンルを狙えばいいのかわからないとお悩みの方は多いと思います。
この記事を読めば初心者でも何を狙えばいいのか理解できると思います。
不動産投資は闇の部分が多く、「騙されそう」とか「怖い」という印象があると思いますが、しっかり勉強してから取り組めば、安定して継続収入を得られる資産を作ることができます。
一緒に勉強して豊かな未来を目指しましょう！
どの不動産ジャンルが狙い目？
一棟もの・戸建て・区分マンション
新築・中古
都心・地方
さまざまな不動産の投資ジャンルはありますが、令和4年の今から不動産投資に参入するにはどのジャンルが狙い目なのでしょうか？
結論から申しますとおすすめは2点
- 築古戸建て
- コンパクトマンション
です。
築古戸建ては次回の記事でご紹介しますので、今回はコンパクトマンションについて解説したいと思います。
一棟もの or 戸建て or 区分マンション
一棟もののアパートやマンションを取得するためには普通のサラリーマンなら銀行から融資を受ける必要があるります。
かぼちゃの馬車事件を発端としたスルガ銀行問題で引き締まった銀行融資の状況も少しずつ回復に向かって来ています。
しかし自己資金を3割以上入れないと融資が受けられない、コピーではなく自己資金を証明する原本が必要などまだまだ簡単に融資を受けられる状況ではありません。
そこで自己資金をしっかり貯めて、中古車を買うような金額で買える築古戸建てや、自己資金3割入れて融資をしてもらって買える区分マンションを狙います。
新築 or 中古
新築マンションと中古マンションとではどのような特徴があるのでしょうか。
表にまとめました
| 新築マンション | 中古マンション | |
| メリット |
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| デメリット |
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新築・中古ともにメリット・デメリットはあります。
ポイントは、
新築は広告宣伝費や建築費にかなり利益が上乗せされている点です。
取得してからすぐに売却しても中古扱いになるのですぐに１〜２割資産価値が低下してしまいます。
その点、中古は新築プレミアもなくなり近隣相場になっている物が多く、取得してから数年後に売却しても資産価値が崩れることはあまりありません。
都心 or 地方
人口減少
日本は人口減少によって地方の過疎化がどんどん進んでいます。
ライフラインの維持にもコストがかかるので地方のコンパクトシティ化はますます進んでいきます。
人口は減っていますが、核家族化が進み単身世帯は増加しています。
日本福祉大学
シニア層の都心回帰
コロナ禍でリモートワークが一般的になり通勤が必要ではなくなった人はどんどん郊外の広い物件へ移住するようになりました。
一方、郊外に一戸建て住宅を構えた子育てを終えたシニア層は、都心部などの交通利便性の高いコンパクトマンションへの住み替えがおこっています。
大きな戸建ては子供たちが独立した後は間取りに無駄が生じて、掃除するのも大変です。
日々の買い物・病院・交通利便性を考えると都心回帰して、掃除がしやすい階段がないコンパクトマンションを求めるのは自然な流れだと思います。
おすすめは都心のコンパクトマンション
以上の点をまとめるとこれから不動産投資を始める方におすすめするジャンルは
都心のコンパクトマンション投資です。
理由は
- シニア層の都心回帰
- 単身世帯の増加
- DINKS（ダブルインカムノーキッズ）の増加
などです。
2021年春の税制改革で住宅ローン控除の面積条件が緩和され、
50平方メートル → 40平方メートル 以上になりました。
これにより、40平方メートル以上のコンパクトマンションを取得すれば
・賃貸で貸して家賃収入を得られ、ローンを返済しても手残り（キャッシュフロー）がある
・売却時も住宅ローンを使って物件取得する実需層に売却できるので、購入時の価格か売却益を得られる可能性もあります。
買っても出口がない投資だとずっと保有しないといけません。
それだとデットクロスの時期がやってきたときに身動きが取れなくなります。
住宅ローンを使って買いたい人向けに売れる物件だといつでも売ることができ、出口に困ることがありません。
住宅ローン控除が使えない40平方メートル未満の物件や大きくて高額なファミリータイプは買える人欲しい人が限られるので出口に困ります。
最悪自分で住むという選択ができます。
不動産投資の返済は借り主が自分の代わりにしてくれます
住宅ローンで自宅を買えば、返済は自分の給与所得から払わないといけませんが、不動産投資の場合はアパートローンの返済は部屋を借りてくれている借り主が払ってくれます。
（もちろん空室時は自分の所得から払わないといけませんが）
おまけにキャッシュフローまで残る可能性まである不動産投資は、他人のふんどしで相撲を取って、懸賞金をもらえ、ふんどしを返すときまでお小遣いまでもらえる可能性があるという素敵な商売です。
不動産投資は徐々に規模を大きくしましょう
私は不動産投資初心者のときにいきなり新築一棟アパート取得からスタートしました。
今考えるとよくそんな決断をしたな！と自分でも恐ろしくなります。
ファイナンシャルアカデミーの不動産の学校や、宅建士や賃貸不動産経営管理士の資格取得の勉強を通じて不動産について深く知ることができた今、初心者の方におすすめするのは
「小さく初めて徐々に規模を拡大しましょう」
勉強ばかりして知識ばかり貯めても一円にもなりません。
一歩踏み出す勇気も必要です。
しかしミスをすると一発退場がありえる不動産投資の世界では小さく初めて徐々に経験を積んで勉強しながら規模を拡大するのが遠回りに見えて、逆に最短ルートになるのではないでしょうか。
コンパクトマンションや築古戸建ては初心者に最適な投資だと思います。
コンパクトマンションで不動産投資をするリスクはある？
投資なのでもちろんリクスはあります。
- 立地選定ミスによる空室リスク
- 利回りが低い赤字物件
- 買った途端修繕リスクがある
- 修繕積立費が全然たまっていない物件
などなどです。
なのでこれらのリスクを回避するために初心者のうちはコンパクトマンション投資に特化した業者をパートナーとして選び、リスクの少ない物件選びのサポートをしてもらうのがおすすめです。
そして数件取得して経験を得てから自分で物件選びをしましょう。
不動産投資は一度の失敗が取り返しのつかない結果になることもあるので慎重に進めていくのがいいやり方です。
コンパクトマンションに特化したおすすめの会社
都内のコンパクトマンションを扱っている会社でいろいろ探してみた結果ちょうどいい会社が見つかりました。
その会社は「イチワプロパティ」です
新時代のマンション投資【コンパクトマンション】をご入力下さい。
特徴は
- 都心の「好立地」の物件を取り扱っている
- 所有者から直接仕入れている
- 自社リフォーム会社を持っているので安くリフォームできる
- 海外投資家とつながっている
以上の4つの強みがあります。
この中の2つ目の所有者から直接仕入れているという点ですが、
コロナ禍で会社の経営がうまく行かなくなって給与が下がり、住宅ローンが払えなくなる「住宅ローン破綻」が増えています。
そうなると競売にかけられるか任意売却という流れになります。
このようなコロナ禍の住宅ローン破綻物件を所有者から安く仕入れているのではないかと予想します。
安く仕入れてた物件を自社のリフォーム会社で安くリフォームし、転売して利益を得ても、安く仕入れている分、買った投資家もインカムゲイン・キャピタルゲインの両方を狙える物件になるのではないでしょうか。
まとめ
初心者がこれから不動産投資を始めるにはハードルがありますが、物件選定を間違わなければ安定した収益を得られることができる魅力的な投資となります。
まずは信頼できるパートナー選びが大事なので、いろいろな会社とつながって、自分が設定している利回りやエリアの物件が出てきたときに即座に取得できる準備をしておくことが大事です。
先程ご紹介した「イチワプロパティ」ではWeb面談を受けるだけでAmazonギフト券20,000円分もらえるキャンペーンもあるみたいなので一度検討してみてください！↓
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